Building control law

กฎหมายระยะร่นและที่ว่างอาคาร ที่เจ้าของโครงการต้องรู้

จะสร้างอาคารสำนักงาน หรือที่พักอาศัย เรื่องกฏหมาย ไม่ควรมองข้ามอย่างยิ่ง เรื่องกฏหมายไม่ใช่เรื่องเข้าใจยาก หากทำความเข้าใจไปพร้อมกับเรา  “กฎหมายการควบคุมอาคาร” ทำไมเจ้าของโครงการจำเป็นต้องรู้ และทำความเข้าใจให้ถูกต้อง จะสร้างอาคารสำนักงานหรือที่พักอาศัย ต้องมีแบบแปลนที่ออกแบบโดยสถาปนิกหรือวิศวกรแล้ว ยังต้องไปยื่นคำร้องของใบอนุญาตจาก อบต. เทศบาล หรือเขต  โดยเฉพาะเรื่องของ “ระยะร่นและที่ว่างอาคาร” ไม่ว่าจะสร้างบ้านหรืออาคารใกล้ถนนหรือสระน้ำสาธารณะก็ตาม ต้องเช็คระยะร่น ระยะห่าง จากระเบียงตามแนวเขตที่ดินให้ดีๆ ตรงตามกฎหมายควบคุมอาคารและข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร โดยมีข้อกำหนดการบังคับเกี่ยวกับแนวร่นอาคารจากทางสาธารณะ ที่ว่างด้านหน้า ด้านหลังอาคาร และระยะห่างจากเขตที่ดินข้างเคียงอย่างไรบ้าง

ระยะร่นและที่เว้นว่างทำไมถึงสำคัญ?

เพื่อความปลอดภัยด้านอัคคีภัย กฎหมายระยะร่นอาคารนั้นมีความสำคัญมากเมื่อเกิดอัคคีภัย เพราะระยะที่เว้นจากถนนจะช่วยให้ขับรถดับเพลิงเข้ามาปฏิบัติหน้าที่ได้สะดวกยิ่งขึ้น และที่เว้นว่างรอบอาคารยังทำให้เจ้าหน้าที่ดับเพลิงสามารถดับเพลิงได้จากรอบด้าน และยังลดโอกาสที่ไฟจะลุกลามไปยังอาคารที่อยู่ใกล้เคียงกันอีกด้วย

เพื่อสุขอนามัยของผู้อยู่อาศัย เมื่ออาคารแต่ละหลังอยู่ไม่ติดกันจนเกินไป ก็จะช่วยป้องกันการรบกวนกันระหว่างผู้ใช้ได้ส่วนหนึ่ง ไม่ว่าจะเป็นเสียง แสง กลิ่น และความเป็นส่วนตัว รวมถึงสัตว์รบกวนก็จะเดินทางระหว่างอาคารได้ยากขึ้น และการมีช่องว่างระหว่างอาคารยังช่วยทำให้อากาศถ่ายเทกว่าการสร้างอาคารโดนไม่คำนึงถึงที่เว้นว่าง

เพื่อการก่อสร้างและซ่อมแซมอาคาร เมื่อที่เว้นว่างของอาคารมีเพียงพอ การก่อสร้าง ซ่อมแซม หรือต่อเดิมอาคารก็สามารถทำได้ง่ายขึ้น ไม่ว่าจะเป็นการวางนั่งร้าน ติดตั้งรางระบายน้ำ การฉาบปูน หรือทาสีบ้าน เพื่อให้การก่อสร้างยังอยู่ในเขตที่ดินของตัวเอง โดยไม่รบกวนหรือรุกล้ำไปยังเขตที่ดินข้างเคียง

ระยะร่น คือ ระยะห่างที่วัดจากตำแหน่งบนทางสาธารณะจนถึงแนวอาคาร ซึ่งมีทั้งการวัดจากเขตถนนและวัดจุดกึ่งกลางถนน โดยระยะร่นบ้านเดี่ยว ตึกแถว และอาคารสำนักงาน ก็จะแตกต่างกันไปตามประเภทอาคารและขนาดของถนน ซึ่งระยะร่นจะต้องเป็นพื้นที่ว่างจากถนนจนถึงอาคาร โดยไม่สนใจแนวเขตที่ดินที่จะสร้างอาคารนั้น

ส่วนที่เว้นว่าง คือ ระยะห่างที่วัดจากแนวเขตที่ดินจนถึงแนวอาคารทั้งด้านหน้า ด้านหลัง และด้านข้าง ซึ่งกฎหมายได้กำหนดที่เว้นว่างไว้ทั้งอาคารเดี่ยวและอาคารชุดที่เรียงติดกัน ดังนั้น ที่เว้นว่างกับระยะร่นบ้านจึงมีความแตกต่างกัน โดยมีรายละเอียดตามกฎกระทรวงฯ ที่สรุปเฉพาะหัวข้อที่จำเป็นต้องทราบ ดังนี้

ที่เว้นว่าง

พื้นที่ว่างภายนอกอาคาร

• ที่อยู่อาศัย ต้องมีที่ว่างภายนอกอาคารไม่น้อยกว่าร้อยละ 30 ของพื้นที่ชั้นที่กว้างที่สุด
• ไม่ใช่ที่อยู่อาศัย ต้องมีที่ว่างไม่น้อยกว่าร้อยละ 10 ของพื้นที่ชั้นที่กว้างที่สุด

หมายเหตุ กรณีห้องแถวหรือตึกแถวที่ทำตามข้อ 34 และข้อ 41 แล้วไม่ต้องทำตามข้อ 33 อีก

ห้องแถวหรือตึกแถว

• หากอาคารสูงไม่เกิน 3 ชั้นและไม่ได้ตั้งอยู่ติดกับถนนสาธารณะ ต้องมีที่เว้นว่างหน้าอาคารอย่างน้อย 6 เมตร
• หากอาคารสูงเกิน 3 ชั้นและไม่ได้ตั้งอยู่ติดกับถนนสาธารณะ ต้องมีที่เว้นว่างหน้าอาคารอย่างน้อย 12 เมตร
• ต้องมีที่เว้นว่างหลังอาคารอย่างน้อย 3 เมตร
• ทุก ๆ 10 คูหาหรือความยาว 40 เมตร ต้องมีที่เว้นว่างอย่างน้อย 4 เมตร และเป็นช่องตลอดความลึกของที่ดิน

ระยะร่นมีอะไรบ้าง ที่ต้องรู้

ระยะร่นจากถนนสาธารณะ

ขอบเขตทางของถนนสาธารณะครอบคลุมตั้งแต่ ทางเท้าทั้งสองฝั่งและพื้นที่ผิวจราจร ซึ่งระยะร่นของอาคารจะต้องพิจารณาจากความกว้างของเขตทาง โดยมีเงื่อนไขดังนี้

• ถนนสาธารณะความกว้างน้อยกว่า 6 เมตร ระยะถอยร่นอาคารจากกึ่งกลางถนนสาธารณะ อย่างน้อย 3 เมตร
• ถนนสาธารณะความกว้างน้อยกว่า 10 เมตร ระยะถอยร่นอาคารจากกึ่งกลางถนนสาธารณะ อย่างน้อย 6 เมตร
• ถนนสาธารณะความกว้างตั้งแต่ 10 เมตรขึ้นไปแต่ไม่เกิน 20 เมตร ระยะถอยร่นอาคารจากเขตที่ดิน 1 ใน 10 ของความกว้างถนน
• ถนนสาธารณะความกว้างตั้งแต่ 20 เมตรขึ้นไป ระยะถอยร่นอาคารจากเขตที่ดิน อย่างน้อย 2 เมตร

ระยะร่นจากแหล่งน้ำสาธารณะ

• แหล่งน้ำขนาดกว้างน้อยกว่า 10 เมตร ระยะถอยร่นอาคารจากขอบเขตที่ดิน อย่างน้อย 3 เมตร
• แหล่งน้ำขนาดกว้าง 10 เมตรขึ้นไป ระยะถอยร่นอาคารจากขอบเขตที่ดิน อย่างน้อย 6 เมตร
• ทะเล ทะเลสาป หรือบึงน้ำใหญ่ ระยะถอยร่นอาคารจากขอบเขตที่ดิน อย่างน้อย 12 เมตร

หมายเหตุ ทะเลจะมีข้อบัญญัติพิเศษมากกว่าแหล่งน้ำขนาดใหญ่ทั่วไป โดยทะเลแต่ละแห่งจะมีข้อกำหนดแตกต่างกันไป

• อาคารขนาดไม่เกิน 2,000 ตารางเมตร ความสูงอาคารไม่เกิน 12 เมตร ระยะถอยร่นอาคารจากขอบเขตที่ดิน อย่างน้อย 50 เมตร
• อาคารขนาด 2,000 ตารางเมตรขึ้นไป ความสูงอาคารไม่เกิน 23 เมตร ระยะถอยร่นอาคารจากขอบเขตที่ดิน อย่างน้อย 200 เมตร ระยะร่นจากแนวเขตที่ดินผู้อื่น

ระยะร่นจากแนวเขตที่ดินผู้อื่น

• อาคารความสูงไม่เกิน 9 เมตร ด้านข้างอาคารที่ติดแนวเขตที่ดินผู้อื่น มีช่องเปิด ระยะถอยร่นอาคารจากขอบเขตที่ดิน อย่างน้อย 2 เมตร
• อาคารความสูงเกิน 9 เมตร แต่ไม่เกิน 23 เมตร ด้านข้างอาคารที่ติดแนวเขตที่ดินผู้อื่น มีช่องเปิด ระยะถอยร่นอาคารจากขอบเขตที่ดิน อย่างน้อย 3 เมตร
• อาคารความสูงไม่เกิน 15 เมตร ด้านข้างอาคารที่ติดแนวเขตที่ดินผู้อื่น ไม่มีช่องเปิด ระยะถอยร่นอาคารจากขอบเขตที่ดิน อย่างน้อย 5 เมตร แต่หากเพื่อนบ้านเซ็นยินยอมสามารถสร้างชิดเขตที่ดินได้
• อาคารความสูง 15-23 เมตร ด้านข้างอาคารที่ติดแนวเขตที่ดินผู้อื่น ไม่มีช่องเปิด ระยะถอยร่นอาคารจากขอบเขตที่ดิน อย่างน้อย 5 เมตร ไม่ว่าเพื่อนบ้านจะยินยอมหรือไม่ก็ตาม

หมายเหตุ ช่องเปิด หมายถึง ประตู หน้าต่าง รวมถึงช่องแสง บล็อคแก้ว ช่องลม และระเบียง

ระยะร่น ที่ว่าง ถนน ตามประเภทอาคาร

• อาคารสูง คือ อาคารที่มีความสูงตั้งแต่ 23 เมตรขึ้นไป
• อาคารขนาดใหญ่พิเศษ คือ อาคารที่มีพื้นที่รวมกันทุกชั้นหรือชั้นใดชั้นหนึ่ง ตั้งแต่ 10,000 ตารางเมตรขึ้นไป โดยมีเงื่อนไขดังนี้
  • หน้ากว้างของที่ดินต้องกว้างอย่างน้อย 12 เมตรขึ้นไป
  • ต้องติดถนนสาธารณะที่ความกว้าง 10 เมตร
  • ที่เชื่อมไปสู่ถนนที่กว้างกว่า
  • ระยะร่นรอบอาคารจากเขตที่ดินอย่างน้อย 6 เมตร
  • ต้องมีระบบป้องกันอัคคีภัย
  • หากเป็นอาคารที่มีขนาดพื้นที่รวม 30,000 ตารางเมตรขึ้นไป ต้องอยู่ติดถนนสาธารณะที่มีความกว้าง 18 เมตร

กฎหมายควบคุมอาคารตามข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร ที่ว่างโดยรอบอาคาร

• อาคารพาณิชย์ โรงงานอุตสาหกรรม คลังสินค้า อาคารสาธารณะ อาคารสูงเกิน 2 ชั้น หรืออาคารที่มีความสูงมากกว่า 8 เมตร ให้มีที่ว่างด้านหน้าอาคาร กว้างไม่น้อยกว่า 6 เมตร ยกเว้น อาคารอยู่อาศัยสูงไม่เกิน 3 ชั้น ที่ไม่อยู่ริมทางสาธารณะ
• อาคารพาณิชย์ โรงงานอุตสาหกรรม คลังสินค้า อาคารสาธารณะ อาคารสูงเกิน 3 ชั้น ให้มีที่ว่างด้านหน้าอาคาร กว้างไม่น้อยกว่า 12 เมตร
• อาคารที่มีความสูงไม่เกิน 15 เมตร ต้องมีที่ว่างโดยรอบไม่น้อยกว่า 1 เมตร ยกเว้นบ้านพักอาศัยที่มีพื้นที่ไม่เกิน 300 ตารางเมตร
• อาคารที่มีความสูง 15 เมตรขึ้นไป ต้องมีที่ว่างโดยรอบไม่น้อยกว่า 2 เมตร

กฎหมายระยะร่นและพื้นที่ว่างอาคาร เป็นสิ่งสำคัญที่ห้ามละเลย ไม่เช่นนั้น อาคารหรือที่พักอาศัยที่สร้างหรือต่อเติมก็จะผิดกฎหมาย เจ้าของก็จะต้องเสียค่าปรับและถูกรื้อถอน ซึ่งอาจไม่ได้รับใบอนุญาตจาก อบต. เทศบาล หรือเขต แต่หากเป็นถ้าใช้บริการบริษัทรับเหมาก่อสร้าง แบบ One Stop Service บริษัทจะเป็นผู้ดำเนินการให้อยู่แล้วในส่วนของการออกแบบ การขออนุญาต การก่อสร้าง ทำให้เจ้าของอาคารไม่ต้องกังวลใจในเรื่องของข้อกฏหมายและการขออนุญาต แต่เจ้าของโครงการต้องให้ความสำคัญในเรื่องของการตรวจสอบ โดยพิจารณาให้ควบถ้วนชัดเจน ไม่ต้องมาปวดหัวแก้ไขปัญหา เสียเงินเพิ่มในภายหลัง การเข้าใจข้อกฎหมายระยะร่นและพื้นที่ว่างอาคารนั้นเป็นประโยชน์อย่างมาก

Data : www.terrabkk.com , กรมโยธาธิการและผังเมือง, www.ddproperty.com

Photo : www.terrabkk.com