เจาะลึกกรณีศึกษา คอนโด“แอชตัน อโศก” ทำไมถึงถูกถอนใบอนุญาต
จากกรณีการเพิกถอนใบอนุญาตการปลูกสร้างอาคารคอนโดขนาดใหญ่กลางเมืองโดยศาลปกครองกลาง ทั้งๆที่อาคารนั้นได้สร้างเสร็จไปแล้วนั้น แม้เรื่องทางกฎหมายจะยังไม่ถือเป็นที่สิ้นสุด แต่ก็เป็นกรณีศึกษาสำหรับผู้ที่จะซื้อคอนโดมิเนียมควรรู้ไว้ และควรเช็กอะไรก่อนซื้อห้องคอนโด ซึ่งมีประเด็นที่ควรทราบเรื่องอะไรบ้าง แม้ว่าคำพิพากษาที่ตัดสินออกมานั้นจะยัง “ไม่ใช่” บทสรุปหรือจุดจบของเรื่องนี้ซึ่งคาดว่าต้องใช้เวลาอีกนานกว่าจะเห็นทิศทางของบทสรุป แต่ก็คงสามารถยกให้เป็น “กรณีศึกษา” สำหรับเจ้าของโครงการในอนาคตได้เลยว่าการจะพิจารณาซื้อที่ดินเพื่อนำมาพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์นั้นทุกอย่างต้องชัดเจนตั้งแต่ก่อนวันซื้อที่ดินแล้ว เพราะถ้าเกิดการฟ้องร้องแบบนี้ก็มีสิทธิ์ที่เกิดความเสียหายขึ้นได้ มาดูกันว่า กรณีศึกษาคอนโด“แอชตัน อโศก” ทำไมถึงถูกถอนใบอนุญาต
กรณีศึกษาคอนโด “แอชตัน อโศก”
ข้อที่เป็นปัญหาหลักๆ สำหรับกรณี แอชตัน อโศก ซึ่งเป็นอาคารสูง 51 ชั้น รวมชั้นใต้ดิน ในพื้นที่ขนาด 2.3ไร่ ในซอยสุขุมวิท 19 แยก 2 คือ เรื่องถนนทางเข้า-ออกของโครงการ ซึ่งศาลปกครองกลางได้ตีความว่าขัดต่อข้อกฎหมายควบคุมอาคาร (กฎกระทรวงฉบับที่ 33 (พ.ศ.2535) ซึ่งกฎหมายฉบับนี้ออกมาเพื่อใช้กำกับอาคารสูง (อาคารที่สูงกว่า 23.00 เมตร) และอาคารขนาดใหญ่พิเศษ (อาคารที่มีพื้นที่ใช้สอยเกิน 10,000 ตารางเมตร) เพื่อสร้างความปลอดภัยในการใช้อาคารและผลกระทบต่อชุมชน (เช่น การดับเพลิง การหนีไฟ) แน่นอนว่า คอนโดขนาดใหญ่ๆ ใจกลางเมืองนั้นส่วนมากจะเป็นอาคารขนาดใหญ่พิเศษแทบทั้งสิ้น
Photo : www.ashtonasoke.net
ทำไมแอชตัน อโศก ถูกเพิกถอนใบอนุญาตฯ
ตามคำพิพากษาล่าสุดของศาลปกครองที่ออกมานั้นระบุว่า “ที่ดินที่ใช้เป็นที่ตั้งของอาคารโครงการแอชตัน อโศก ไม่มีด้านหนึ่งด้านใดของที่ดิน ยาวไม่น้อยกว่า 12 เมตร ติดถนนสาธารณะที่มีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 18 เมตร ยาวต่อเนื่องกันโดยตลอด จนไปเชื่อมต่อกับถนนสาธารณะอื่นที่มีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 18 เมตร” ซึ่งปกติแล้วตาม พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร จะมีการระบุเรื่องการใช้ที่ดินที่เป็นที่ตั้งของอาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษ ที่จะต้องมีระยะจากอาคารห่างจากถนนสาธารณะมากกว่า 12 เมตร ซึ่งอาจก่อให้เกิดปัญหาจราจรติดขัดได้ในบริเวณพื้นที่ใกล้เคียง รวมถึงในกรณีที่เกิดเหตุอัคคีภัย สามารถนำรถดับเพลิงเข้าไปในที่เกิดเหตุได้ง่าย พร้อมให้ความช่วยเหลือคนเจ็บ หรือผู้ที่อยู่ในอาคารออกมาในกรณีภัยพิบัติต่างๆ ได้อย่างสะดวกและรวดเร็ว พร้อมทั้งรักษาทัศนียภาพของอาคารและสุขอนามัยของผู้อยู่อาศัย
สำหรับในกรณีของโครงการแอชตัน อโศกนั้น นับว่าเป็นอาคารขนาดใหญ่พิเศษ โดยมีพื้นที่เข้าออก 2 ทาง คือ บริเวณซอยเล็กๆ กว้าง 2-3 เมตร ที่ทะลุไปด้านหลังซอยสุขุมวิท 19 ที่หากจะสร้างอาคารบริเวณนี้ ตามกฎหมายจะให้สร้างได้เพียงอาคารสูง 2-3 ชั้นเท่านั้น ขณะที่ทางออกอีกด้านคือด้านหน้าที่เชื่อมกับถนนอโศกมนตรี บริเวณหน้าสถานีรถไฟฟ้า MRT สุขุมวิท ซึ่งแรกเริ่มเดิมที ที่ดินแปลงนี้เป็นแปลงที่ยาวทอดไปกับถนน ซึ่งพอมีการสร้างเส้นทางรถไฟฟ้า MRT ทำให้ต้องเวนคืนที่ดินโซนด้านหน้า กลายเป็นที่ของ รฟม. ส่งผลให้ที่ดินแปลงนี้กลายเป็นที่ตาบอด ไม่มีทางเข้า-ออก ทาง รฟม. จึงทำสัญญากับเจ้าของที่ดิน ทำทางเปิดเป็นทางเข้า-ออกให้ได้ใช้งาน ก่อนเปลี่ยนมือซื้อขายมาให้อนันดาและพัฒนาเป็นที่ตั้งโครงการในปัจจุบัน โดยกรรมสิทธิ์ที่ดินยังพ่วงไปกับสิทธิในการใช้งานทางเข้า-ออกผ่านที่ดินของ รฟม.เช่นเดิม
ในปี 2557 อนันดาได้มีการยื่นคำขออนุญาตใช้ประโยชน์ในที่ดินของ รฟม. เพื่อขอย้ายตำแหน่งทางเข้า-ออกเดิม ซึ่งติดปล่องระบายอากาศของสถานีอยู่ เป็นขยับไปอยู่บริเวณด้านที่ติดกับสยามสมาคมในพระบรมราชูปถัมภ์ และขยายความกว้างเป็น 13 เมตร ซึ่งอนันดาให้ค่าตอบแทนแก่ รฟม. เป็นเงินราว 97.6 ล้านบาท คล้ายกับเป็นการเช่าที่บริเวณนี้ เพื่อทำเป็นทางเข้า-ออกสำหรับผู้พักอาศัยในโครงการ โดยได้ทำตามขั้นตอนขอใช้ประโยชน์ที่ดิน รฟม. จนได้รับใบอนุญาตฯ อย่างถูกต้อง ภายใต้การตัดสินใจของคณะกรรมการบอร์ดบริหาร รฟม. ณ ขณะนั้น แต่ไม่ได้ผ่านมติของคณะรัฐมนตรี ซึ่งใบอนุญาตนี้เป็นหลักฐานสำคัญที่อนันดาใช้ขออนุญาตกับสำนักการโยธา กรุงเทพฯ เพื่อดำเนินการก่อสร้างโครงการต่อไปจนเสร็จสิ้น อย่างไรก็ตาม แม้อนันดาจะมีการจ่ายเงินค่าทดแทนจากการใช้สอยประโยชน์จากที่ดินดังกล่าวให้แก่ รฟม. แล้ว แต่ยังไม่อาจนับได้ว่าที่ดินดังกล่าวเป็นทางเข้า-ออกที่แท้จริงของโครงการ ทำให้ศาลตัดสินว่าโครงการดังกล่าวซึ่งเป็นโครงการขนาดใหญ่ อยู่ห่างจากถนนสาธารณะไม่ถึง 12 เมตรนั่นเอง
นอกจากนี้ ทางเข้า-ออกของโครงการ ยังขัดต่อวัตถุประสงค์ของการเวนคืนที่ดินของ รฟม. ตาม พ.ร.บ.การรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนประเทศไทย พ.ศ. 2543 ซึ่งกำหนดให้ที่ดินนี้ต้องใช้ประโยชน์เพื่อ ‘กิจการรถไฟฟ้า’ หรือเพื่อสาธารณประโยชน์ และถึงแม้กรรมสิทธิ์ที่ดินจะเป็นของ รฟม. อยู่ มีการเปิดให้ประชาชนทั่วไปสามารถเข้ามาใช้งานได้ตามปกติ โดยอนันดาไม่ได้ขวางกั้นการใช้งานแต่อย่างใด แต่ก็ไม่สอดคล้องกับข้อกำหนดใน พ.ร.บ.การรถไฟฟ้าฯ ฉบับดังกล่าว ประเด็นนี้เคยเป็นข่าวใหญ่ในปี 2561 ที่โครงการเกือบโอนให้ลูกค้าไม่ได้ ทั้งๆ ที่อาคารสร้างเสร็จแล้ว เพราะติดปัญหาในขั้นตอนการยื่น เอกสาร อ.6 หรือแบบฟอร์มตรวจสอบการก่อสร้างและเปิดใช้อาคาร เนื่องจากมีคดีฟ้องร้องอยู่ในศาลปกครอง รวมถึงติดปัญหารายงานด้านสิ่งแวดล้อม แต่สุดท้าย กทม. ก็พิจารณาอนุมัติดังที่กล่าวไปข้างต้น อาจกล่าวได้ว่าการก่อสร้างโครงการแอชตัน อโศก มีช่องว่างทางกฎหมายและบทสรุปที่ไม่ชัดเจนของกฎเกณฑ์ว่า ‘ทำได้หรือทำไม่ได้’ คาบเกี่ยวกันอยู่ แต่ประเด็นคือ ไม่ได้ผ่าน ครม. และไม่เป็นไปตามกระบวนการของกฎหมายโดยสมบูรณ์ นั่นจึงเป็นจุดสำคัญที่ทำให้ถูกนำไปพิจารณาในชั้นศาล
หลังจากศาลปกครองกลางพิพากษาดังกล่าว ด้าน บมจ.อนันดาฯ ก็ออกแถลงการณ์ในวันเดียวกันทันที โดยระบุว่าคำสั่งดังกล่าวเป็นเพียงคำตัดสินของศาลปกครองกลาง ซึ่งบริษัทยังยืนยันว่าได้ดำเนินการถูกต้องตามกฎหมาย และได้รับการอนุญาตจากส่วนงานราชการที่เกี่ยวข้อง จึงขอใช้สิทธิอุทธรณ์คำพากษาไปยังศาลปกครองสูงสุด เพื่อรักษาผลประโยชน์แก่ลูกค้าและเจ้าของร่วมสุดความสามารถ เบื้องต้นคือ คำสั่งศาลที่ออกมานี้จะยังไม่มีผลกระทบการอยู่อาศัยของลูกบ้านและเจ้าของร่วมแต่อย่างใด จนกว่าคำพิพากษาจากศาลปกครองสูงสุดจะออกมา เป็นไปได้ว่าต้องใช้เวลานานอีกหลายปีและเมื่อถึงตอนนั้น หากคดีนี้ดำเนินไปจนสุดทางโดยผลวินิจฉัยยังคงเดิม คือศาลสั่งเพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้าง จะนำไปสู่การรื้อถอนอาคารมูลค่าหลายพันล้านแห่งนี้หรือไม่ อาจยังหาคำตอบไม่ได้ชัดเจนนัก แต่แนวโน้มที่น่าจะเป็นทางออกที่ดีที่สุดคือ ‘การไกล่เกลี่ย’
ควรเช็กอะไรก่อนซื้อห้องคอนโด
เชื่อแน่ว่าเมื่อผู้บริโภคได้อ่านข่าวแบบนี้แล้ว ต้องเกิดคำถามขึ้นในใจว่า หากจะซื้อคอนโดมิเนียม เราควรจะเช็กอะไรกันก่อนบ้าง จึงจะสามารถหลีกเลี่ยงกรณีเช่นนี้ได้มากที่สุด โดยมีคำแนะนําดังนี้
- อ่านสัญญาจะซื้อจะขายคอนโดให้ละเอียดก่อนลงนาม และควรเตรียมเวลาอ่านสัญญาไม่น้อยกว่า1 ชั่วโมง (อาจให้เจ้าหน้าที่ช่วยอธิบาย) บางครั้งบริษัทผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์อาจชี้แจงเงื่อนไขหรือหมายเหตุเกี่ยวกับความเสี่ยงเอาไว้ด้วย
- หากมีข้อความเสี่ยงๆตามข้อ 1 ควรสอบถามเรื่องความรับผิดชอบและการชดเชยต่อผู้บริโภคเมื่อผู้บริโภคเกิดการเสียประโยชน์ อีกทั้งควรเขียนกำหนดร่วมกันไว้ในสัญญาก่อนลงนาม
- ขอสำเนาหนังสือจดทะเบียนบริษัทผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์, ใบอนุญาตปลูกสร้างอาคาร, ใบอนุมัติ EIA (ผ่านการศึกษาผลกระทบสิ่งแวดล้อม)เพื่อแนบสัญญาจะซื้อจะขาย
- ติดตามข่าวและเมื่อพบว่ามีข่าวในเชิงลบเกี่ยวกับโครงการ ท่านควรนำข้อมูลไปปรึกษาผู้รู้หรือนักกฎหมาย เพื่อประเมินความเสี่ยงของตนเอง
- ขอสำเนาใบอนุญาตเปิดใช้อาคารชุด ก่อนการโอนห้องชุด หมายเหตุ-โครงการที่ต้องผ่าน EIA (รายงานวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม)ได้แก่ โครงการคอนโดมิเนียมมากกว่า 80 ห้อง หรือพื้นที่ใช้สอยเกิน 4000 ตารางเมตร และโครงการบ้านจัดสรรที่มีที่ดินแปลงย่อย 500 แปลงขึ้นไปหรือเนื้อที่โครงการเกิน100ไร่
กับข่าวดังของวงการอสังหาฯ ในปีนี้ ที่เรานำมาฝากกัน เจาะลึกกรณีศึกษา คอนโด“แอชตัน อโศก” ทำไมถึงถูกถอนใบอนุญาต เรายังคงต้องติดตามกันต่อ เพราะจะกลายเป็นบรรทัดฐานต่อไป และหวังว่าจะหาทางออกที่ดีกันได้ เพื่อประโยชน์ของผู้ซื้อคอนโดและชุมชน และหากจะซื้อคอนโดมิเนียม เราควรจะเช็กอะไรกันก่อนบ้าง อาจจะต้องศึกษาข้อมูลกันโดยละเอียดก่อนการตัดสินใจซื้อนั้นเอง
